주택임대소득 계산기 사용법 | 월세 소득세·분리과세 14% 비교

이 도구의 범위: 국세청 공식 안내의 종합·분리과세 구조를 입력형으로 단순화한 예비 비교입니다. 신고서 금액, 주택 수, 과세대상 여부, 분리과세 선택의 유불리를 확정하지 않습니다.

먼저 확인할 입력값

입력값	무엇을 확인하나요?	이 계산기의 처리
연간 총수입금액	월세 + 간주임대료	사용자가 국세청 안내·신고자료에서 확인한 금액을 입력
등록 상태	등록임대주택·미등록 임대주택 요건	필요경비율·공제금액 시나리오만 선택
다른 종합소득금액	분리과세 공제금액의 요건	주택임대소득을 제외한 금액으로 입력
다른 소득 과세표준	종합·분리과세 비교의 출발값	소득공제 반영 후 확인한 비교용 금액을 입력

주택 수, 공동명의, 배우자 합산, 보증금과 간주임대료 계산은 입력값만으로 단순화하기 어렵습니다. 따라서 이 페이지와 계산기는 사용자가 확인한 총수입금액을 받아 세금 구조를 비교하는 방식으로 제한했습니다.

분리과세 계산 구조

국세청 안내상 주택임대 총수입금액 합계가 연 20,000,000원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 분리과세에서는 주택임대소득의 과세표준에 14% 단일세율을 적용하고, 다른 종합과세 대상 소득은 별도의 누진세율 구조로 계산합니다.

분리과세 과세표준 = 총수입금액 − 필요경비 − 공제금액

등록임대주택 시나리오 = 총수입금액의 60% 필요경비 − 400만원 공제

미등록 임대주택 시나리오 = 총수입금액의 50% 필요경비 − 200만원 공제

주택임대소득 산출세액 = 분리과세 과세표준 × 14%

400만원·200만원 공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 연 20,000,000원 이하인 경우의 국세청 안내를 기준으로 한 시나리오입니다. 등록임대주택을 선택하려면 지자체·세무서 등록과 임대료·보증금 증가율 등 추가 요건을 확인해야 합니다.

종합과세와 분리과세 비교 예시

아래는 연간 주택임대 총수입금액 18,000,000원, 다른 종합소득금액·과세표준 15,000,000원, 미등록 임대주택, 공제·감면 미반영을 가정한 단순 예시입니다.

항목	예시 계산	참고 금액
미등록 필요경비	18,000,000원 × 50%	9,000,000원
분리과세 주택임대 과세표준	18,000,000원 − 9,000,000원 − 2,000,000원	7,000,000원
분리과세 합산 세액 참고	다른 소득 세액 + 주택임대 과세표준 × 14% + 지방소득세 참고	2,167,000원
종합과세 합산 세액 참고	다른 과세표준 + 주택임대 소득금액에 누진세율 적용	2,574,000원

위 금액은 비교용 산출세액 예시일 뿐입니다. 계산기에서도 두 방식을 같이 표시하지만, 실제 신고에서는 인적공제·세액공제·감면·가산세·장부 또는 경비율·다른 소득을 함께 반영해야 합니다.

주택임대소득 계산기에서 등록 상태와 다른 소득을 바꿔 비교해보세요 →

간주임대료와 주택 수는 왜 자동 계산하지 않나요?

보증금·전세금에 대한 간주임대료는 주택 수, 보증금 규모, 임대 기간과 같은 사실관계 확인이 필요합니다.
공동소유 주택과 배우자 합산 여부는 단순히 주택 개수만 세는 방식으로 확정할 수 없습니다.
1주택자·2주택자라는 검색어만으로 월세와 보증금의 과세 여부를 결정할 수 없습니다.
이 계산기는 사용자가 확인한 월세+간주임대료 금액을 입력받고, 자동 판정 대신 확인할 항목을 결과에 표시합니다.

간주임대료 자체를 계산해야 한다면 국세청의 주택 보증금 간주임대료 안내와 해당 귀속연도 신고 자료를 먼저 확인하세요.

주택임대소득 신고 전 체크리스트

임대 주택별 월세·보증금·임대 기간을 정리합니다.
국세청 안내에서 주택 수와 과세대상·비과세 여부를 확인합니다.
월세와 간주임대료를 합산한 총수입금액을 확인합니다.
등록임대주택 요건, 필요경비율, 공제금액과 사후관리 조건을 확인합니다.
홈택스의 종합·분리과세 예상세액 비교와 실제 증빙을 대조합니다.

자주 묻는 질문

주택임대소득 계산기에 월세만 입력하면 되나요?

아니요. 이 계산기는 국세청 안내의 총수입금액 개념에 맞춰 월세와 간주임대료를 합산해 확인한 연간 금액을 입력하도록 합니다. 보증금·주택 수·공동명의 조건으로 간주임대료를 자동 판정하지 않습니다.

월세 2,000만원 이하이면 분리과세할 수 있나요?

국세청 안내상 주택임대소득 총수입금액 합계가 연 2,000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 실제 선택 가능 여부와 결정세액은 다른 소득·공제·감면과 귀속연도 조건을 함께 확인해야 합니다.

등록임대주택과 미등록 임대주택의 필요경비는 어떻게 다른가요?

국세청 분리과세 계산구조는 등록임대주택에 수입금액의 60% 필요경비율과 400만원 공제, 미등록 임대주택에 50% 필요경비율과 200만원 공제를 제시합니다. 공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액 요건과 등록·임대료 증액 요건을 함께 확인해야 합니다.

2주택자 월세 종합소득세도 이 계산기로 확정할 수 있나요?

아니요. 주택 수·배우자 합산·공동소유·월세와 보증금의 과세 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 이 계산기는 사용자가 확인한 총수입금액을 바탕으로 한 예비 비교만 제공하고 주택 수나 신고 의무를 자동 확정하지 않습니다.

주택임대소득 분리과세 14%는 최종 납부세액인가요?

14%는 국세청 분리과세 계산구조의 주택임대소득 산출세액에 적용되는 단일세율입니다. 필요경비·공제금액·세액감면·다른 종합소득과 지방소득세를 함께 확인해야 하므로 개인의 최종 납부세액으로 바로 볼 수 없습니다.

공식 확인 경로

기준 확인일: 2026-09-01 · 이 글과 계산기는 일반적인 이해를 위한 예비 정보이며, 개인별 신고·지급·수급 결과를 확정하지 않습니다.

주택임대소득은 월세·간주임대료와 과세 방식을 나눠 보세요